IRPF. Exención por Reinversión Vivienda Habitual (préstamo hipotecario pendiente)

Buenas tardes,

Tengo una duda referente a la tributación de una ganancia no declarada por reinversión en vivienda habitual cuando se incumple la condición de permanencia de 3 años en la VH, ya que ésta se vende antes.

En 2015 se presentó IRPF 2015 aplicando la exención por reinversión en VH por vender una primera VH y utilizar el dinero para comprar otra VH. Pero en 2016 se vende esta segunda VH por lo que no hace 3 años que se compró con lo que no se considera VH y por lo tanto se pierde el derecho a la exención aplicada en 2015.

Así, según la normativa ahora tenemos que presentar complementaria del IRPF 2015 (hasta el 30/06/2017) incluyendo los intereses de demora, pero no sé dónde hay que incluir éstos en la declaración.

Al hacer una llamada al 901 me dijeron que no se podían informar y que hacienda ya los liquidaría, pero no sé si esta respuestaes del todo correcta.

¿Sabéis si hay que incluirlos en la declaración complementaria y, en caso afirmativo, en qué casilla del modelo?

Gracias

Si vendes tu vivienda habitual para comprarte otra, cual es la cantidad que queda exenta de tributación si la reinviertes, la diferencia entre lo que me costó en su día y el importe por el cual lo he vendido, o la totalidad del precio de venta sin importar lo que me costó en su momento.

Precio de compra piso en 2010........ 100.000 euros
Precio de venta piso en 2017............ 150.000 euros

Exento 50.000 o 150.000 euros ? ( se reinvierte todo)

Segunda duda, y creo que algo más complicada sobre este tema.

Compras otro piso que será tu vivienda habitual por 200.000 euros, financiada por una hipoteca de entidad de crédito. el piso que tenías como vivienda habitual, lo alquilas para poder sufragar la cuota de la hipoteca,
a) Antes que pasen dos años, vendes el piso que tenías alquilado para cancelar la hipoteca, se considera esa ganancia obtenida exenta porque no han pasado dos años y lo destinas a tu vivienda habitual?
b) Mismo caso que apartado a anterior, pero lo vendes pasados 4 años, debes declararlo como ganancia patrimonial por haberte excedido del plazo de dos años?


Saludos a todos.

Ya me lo miraré con más calma, pero a tu primera pregunta, lo que está exento son los 50.000, que es la ganancia patrimonial obtenida..y si invirtieras en la nueva casa menos de 150.000€ estaría exenta de los 50.000€ la parte proporcional..

Lo otro ya me lo miraré..

saludos!

Por lo que tengo entendido, los intereses te los liquida hacienda y te da un plazo del 62.2 para pagar..
A ver si algún técnico en activo te lo confirma..

Esta exenta toda la ganancia patrimonial que pueda originar una venta de tu vivienda habitual, siempre y cuando en menos de dos años reinviertas en una nueva VH toda la cantidad obtenida por la venta de la primera.

EJ. GP de 50.0000 y la Venta por 150.000. Pues si la nueva adquisición es por 180.000, esta todo exento, pero y si fuera por 120.000, (pues como pone Rita en el mensaje siguiente) se calcula la parte proporcional en caso de la la reinversión sea menor, quedando 40000 exentos.

La segunda pregunta, también recibe el mismo tratamiento. La ganancia de patrimonio puede quedar exenta de tributación si el importe total de la venta se destina a la compra de la segunda vivienda. Así como la vivienda fue comprada ya en el ejercicio anterior para materializar la reinversión deben destinarse a cancelar hipoteca por el mismo importe.

Y me imagino que (esto no te lo puedo asegurar al 100%, y no tengo la Ley delante) lo de los dos años debería mantenerse como requisito previo, por lo que si la diferencia es de 4 años, pues no queda exenta la ganancia. ( no lo puedo asegurar 100%, pero me parece algo obvio...ahora es cuando sale un artículo de la nada y me deja offside)


Como apunte final, en la base de la deducción, se han invertido en vivienda habitual 150.000€ +la cuota del préstamo e intereses (pongamos 7000€), sólo son deducibles los 7000€ ya que los 150.000€ proceden de la venta de la anterior vivienda que ha sido objeto de reinversión.

Testaferro, en tu primer ejemplo el importe exento, en caso de q sólo reinvertirse 120.000€ sería de 40.000 y la ganancia de 10.000€.

Es la parte proporcional de lo invertido..

Así: 120.000/150.000= 0'8.
0'8 x 50.000= 40.000 exentos

Rita Levi wrote: Testaferro, en tu primer ejemplo el importe exento, en caso de q sólo reinvertirse 120.000€ sería de 40.000 y la ganancia de 10.000€.

Es la parte proporcional de lo invertido..

Así: 120.000/150.000= 0'8.
0'8 x 50.000= 40.000 exentos

Muy cierto, si era inferior se excluía la parte proporcional de la GP.

Se liquida por parte de la Administración exigiendo el recargo por presentación extemporánea del art. 27 (e intereses si procede) y en ese procedimiento ya se zanja lo que proceda.

Hola,
Si el valor es de adquisición de un inmueble son 300.000 € y el valor de transmisión son 350.000 € y tenía un préstamo pendiente de amortizar a dicha fecha de 100.000 €. ¿Alguien me puede decir cuál sería la ganancia? No sé como computar el préstamo, no se si es más valor de adquisición o de transmisión o si no se tiene en cuenta para calcular la ganancia.
Gracias

La respuesta la tienes en la resolución vinculante de la dirección de tributo Resolución: V0309-18

El artículo 38 de la LIRPF, en su redacción vigente a partir del ejercicio fiscal 2013, en su apartado 1, establece:

“1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.”

En desarrollo del artículo 38 de la LIRPF, la exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, el cual, entre otros, dispone:

“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

Saludos

Oposinsp wrote: Hola,
Si el valor es de adquisición de un inmueble son 300.000 € y el valor de transmisión son 350.000 € y tenía un préstamo pendiente de amortizar a dicha fecha de 100.000 €. ¿Alguien me puede decir cuál sería la ganancia? No sé como computar el préstamo, no se si es más valor de adquisición o de transmisión o si no se tiene en cuenta para calcular la ganancia.
Gracias

La Ganancia Patrimonial en tu ejemplo son 50.000 euros.
Según el Art. 34 LIRPF la ganancia patrimonial en caso de transmisiones es igual al Valor transmisión - Valor Adquisición.
Siempre en el supuesto de que hablemos de transmisiones onerosas, porque no mencionas que se trate de una herencia o donación.
Art. 35 LIRPF en transmisiones onerosas : Valor adquisición = Valor real de adquisición (300.000) + inversiones o mejoras (0) + gastos o tributos adquisición (0) - amortización (0) = 300.000 euros
Valor transmisión = Valor real venta (350.000) - gastos y tributos venta (0) = 350.000 euros
Ganancia patrimonial = Valor transmisión - Valor adquisición = 350.000 - 300.000 = 50.000 euros.
como ves, para calcular la ganancia patrimonial es indiferente que la vivienda este o no financiada con un préstamo, que creo que es lo que preguntabas.

Otra cosa es la exención de esa ganancia o parte de esa ganancia por la reinversión de lo obtenido o parte de lo obtenido en otra vivienda habitual, que es lo que te explica la compañera
y ahi ya si que tienes que tener en cuenta el prestamo hipotecario para calcular lo obtenido (valor transmisión - prestamo hipotecario).

Coincido con yaquedapoco. Lo que sí puede reducir la ganancia patrimonial a declarar por la venta, son los gastos de formalización del préstamo, porque incrementan el coste de adquisición, como los de notaría, tributos y cualquier otro gasto inherente a la adquisición. Mientras que minoran el valor de transmisión los gastos en los que incurrieras por la transmisión.

Te falta el dato del valor de la adquisición de la nueva vivienda habitual , para calcular que parte de la ganancia que estaría exenta o no, por regla de tres


350.000 VT - 100.000 prestamo = 250.000 es la cantidad a reinvertir para que la GP este exenta 50.000 ( si la compraste en 2012 de Mayo a Dic DA 37º LIRFP el 50%) 25.000


350.000 es a 25.000 como Valor de Adq de la Nueva Vda sería a X = cantida exenta

Tributaria 50.000 la GP - 25.000 exenta DA 37º LIRPF - X Art 38 LIRPF

Por reinversión total: elderecho.com/el-ts-establece-que-la-rei...la-exencion-del-irpf

Dustin, creo que lo de "Venden antes de 3 años" está mal. Serían 2 años como máximo para poder aplicar la exención.

Quizás es una pregunta tonta, pero es que justo no he llegado a esa parte. ¿Por qué coges el 19 y 21% en vez de 9,5 y 10,5?